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      lpr是什么意思啊(你的房貸,該不該換成LPR)

      時間:2021-06-30 11:00:59 來源:

      因為3月1日起,今年1月1日之前買房的朋友,就可以向銀行申請貸款的基準利率轉換。

       

      但問題是:這房貸利率,換還是不換?具體怎么換呢?

       

      今天,就這個問題,我們再來聊一聊。

       

      你的房貸,該不該換成LPR?丨只能選1次

       

      先說說我們的傾向:更建議換成LPR,也就是新的利率計價方式。

       

      當然,重點還是先看我們的分析邏輯,認同了再做決定。

       

      今年的3月到8月期間,今年之前簽訂房貸合同的朋友,有且僅有一次選擇的機會。具體來說,有兩個選項:

       

      1)浮動利率:換成LPR計價方式,未來利率會隨LPR浮動;

      2)固定利率,按照同一個利率一直執行下去。

      比如你合同上的房貸利率是4.9%,未來就一直按4.9%到還完為止。

       

      這里再做個簡單科普,LPR到底是什么?

       

      LPR又叫做“貸款市場報價利率”。具體到每個月,由18家專門的銀行分別報出自己的貸款利率,然后去掉最高價和最低價,剩余16個利率計算平均值,就得出了這個月的LPR,所以是每月浮動的。

       

      理解了原理,選擇的核心邏輯也明確了:你認為在你剩余的貸款期限中,LPR整體會是上升的,還是下降的。

       

      認為會上升,就選固定利率,不受上漲影響;

      認為會下降,就選LPR,能夠享受下降的實惠。

      你的房貸,該不該換成LPR?丨只能選1次

       

      仔細分析一下,短期來看,LPR整體下降是比較明確的;

      但長期來看,如果你的房貸剩余期限還比較長,怎么判斷呢?

       

      我們投研小伙伴也討論了下,覺得LPR長期會上升的概率不大。

       

      隨著利率市場化,房貸跟市場整體利率的長期變化方向,大概率也是相同的。

       

      市場利率要長期漲:

      - 要么國內長期保持超高速增長,比如GDP持續6%+7%+,整個市場利率自然也會高,畢竟經濟本身增長就這么快;

      - 或者,國內通脹嚴重,甚至持續嚴重。

       

      我覺得概率不大。

       

      當然,誰也不能完全預測未來,如果你完全不想接受任何變動,就想鎖定固定利率,也是可以的。

       

      另外,補充一句,剩余貸款期限越短、剩余還款本金越小的朋友,這次調整的差別越小。你可以算算實際能差的利息費用,很可能就沒那么糾結了。

       

      你的房貸,該不該換成LPR?丨只能選1次

       

      邏輯明白了,我們再來聊聊更實操的問題。

       

      目前,不少銀行已經推出具體方案;考慮到方便辦理,大都支持網上操作。這些銀行,只要按銀行通知,登錄網銀或手機銀行,就能完成轉換,還是很方便的。

       

      當然,最穩妥的方式,還是直接打電話咨詢你貸款行的客戶經理,了解詳情。

       

      至于你們關心的LPR±點利率的具體計算,我們再一起動手算一下。

       

      Step 1:計算你的實際貸款利率

       

      再強調一次,凡是2020年1月1日前簽訂的商業貸款合同,都屬于此次可轉換范圍。

       

      找到合同上,簽訂的實際貸款利率。

       

      當初簽訂時,可能會有利率折扣、或上浮,算上這部分后所得,就是你的實際貸款利率。

       

      比如,我的一位朋友,2年前買的房,當時簽訂的「商業貸款合同」,是央行基準利率基礎上打9折。

       

      因此,他目前貸款的實際利率是:4.9%*0.9=4.41%

       

      Step 2:計算加/減點

       

      選擇轉換后,

      你未來某年的房貸利率 =每年1月1日(或貸款合同對應月)的五年期以上LPR±點

       

      在這個公式里,LPR是每年一換的,而加/減點部分,則是固定的。

       

      計算也不復雜,把你今年的貸款實際利率 - 4.8%,就能得到。

      *4.8%是2019年12月最新公布的五年以上LPR利率

       

      還是拿前面那個朋友舉例,4.41%-4.8%=-0.39%,那他的加/減點就是:-39。一個點等于0.01%。

       

      轉換完成后,他今年的貸款利率是不變的。但從2021年起,就會隨LPR變動,一年變一次。

       

      假設,2020年12月底,五年以上的LRP降到了4.7%,那朋友的房貸利率就會變成:

      4.7%-0.39%=4.31%——較上一年,優惠了0.1%。

       

      另外,對原先合同里,利率有上浮的朋友,也是同樣計算,只不過加/減點是正數。

       

      為了方便大家,替大家算了一下:

      你的房貸,該不該換成LPR?丨只能選1次

       

      記住,加點是固定的,不影響利率漲跌的走勢;

      選擇LPR計價方式,還款利率的漲跌方向,只跟LPR的漲跌有關。

       

      Step 3:選擇重新定價時間

       

      另外,有朋友會問,要不要選自己貸款合同日作為重新定價的時間呢?

       

      兩個選擇,我覺得差別不會很大。如果硬要說出點理由,考慮短期內LPR下降趨勢比較確定,可以這樣選:

      貸款發放日是1-2月的,選1月1日;貸款發放日在3-12月的,選對月對日,都能最早開始享受LPR計價。

       

      你的房貸,該不該換成LPR?丨只能選1次

       

      最后,再多強調幾句。

       

      這次的利率轉換,僅限3月1日~8月31日內完成辦理。這是唯一一次機會,錯過了就得保持固定利率,到貸款還完了。

       

      此次調整,僅針對商業貸款,如果是純公積金貸款,就無需變動;如果是商業貸款+公積金的混合貸款,也只能調整商業貸款部分。

       

      如果,你是2020年后簽訂商業貸款合同,或者之后打算買房的,未來統一按LPR方式計算房貸,所以也不用糾結怎么選的問題了。

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