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      三孩生育政策或將改變傳統戶型,未來多大面積的房子會吃香

      時間:2021-07-05 10:50:44 來源:

      5月31日的中央政治局會議上,決定進一步優化生育政策,實施一對夫妻可以生育3個子女政策。這一重大政策調整,不僅關系到未來經濟社會發展的可持續性,對于緩解社會面臨的養老壓力,扭轉勞動力日漸萎縮的趨勢,具有積極作用和重要意義。站在樓市角度,新的生育政策無疑將對房地產的長期發展產生積極而深遠的影響。

      首先,人口數量持續增加,是房地產健康可持續發展的關鍵要素,有人就有房住需求,住房需求旺盛了,建造出來的住宅產品才能夠賣得出去,進而帶動房地產上下游的相關行業繁榮發展,也可以從另一個角度理解,新政策間接為未來的樓市發展積蓄了更多的儲備需求。

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      其次,在當前房源飽和,新生人口持續下降的大背景下,大小城市間的人口流動,逐漸由增量流動向存量流動轉變,這樣的流態雖然在短期內不會出現問題,但長期來看顯然無以為繼。而放開三孩生育政策,未來不僅可以保持超大、特大城市有源源不斷的人口流入,中小城市也能獲得必要的補充。

      再者,放開三孩生育并輔以完善的激勵、獎勵措施,不僅能給樓市注入新的活力,還可以減輕養育孩子的成本壓力,打消年輕人結婚生子的顧慮,調動起年輕人生育多孩的積極性,從而消除一些人因為人口可能進入負增長而對樓市產生的悲觀預期,穩定和延續市場健康長久發展。

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      那么三胎政策施行后,家庭成員也將會產生新的增量,對應的是住房市場需求量的增加。顯而易見的是,由于人口數量增加了,過去的二室、三室房肯定不夠住,對于房子的面積,以及住宅產品類別的選擇上也就有了新的變化。

      首先,從房屋面積上來說,肯定是面積越大的房子住著越舒服。按照目前國內人均居住面積40平來計算,一個5口之家,可能就需要200平米的房子;若考慮帶孩還需要父母幫忙,則要達到240平米;想要家庭成員活動的空間范圍更大,居住體驗進一步得到提升,則要增加一些功能房(健身房、客房、書房、儲物間等),那就“上不封頂”了。當然了,這樣的分析純屬理論上的,畢竟現在各個城市的房價都很貴,收入增速又始終跟不上房價上漲,買多大面積的房子,要看每個家庭的經濟狀況和生育多孩的意愿。

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      其次,從房間數量上來看,臥室少的房子顯然不夠住,一個5口之家至少要有4間臥室。理由是,如果孩子小的時候兄弟姐妹合住一個房間,短期的確可行,但長期問題就來了,因為當前的高層住宅公攤面積很大,等孩子稍微長大些就會顯得擁擠。且兄弟姐妹的年齡跨度不大,基本上同時成長,期間不可能有人提前騰出房間。另外,由于兄弟姐妹間的興趣愛好不同,大了以后可能會產生一些矛盾,同居一室也不利于專心學習等,因此每人一間臥室是最基本配置。但是在當前各個城市的房價都居高不下的情況下,購買大面積的房子就要付出更多的購房成本,特別是大城市動輒數百萬、上千萬一套房子,更換起來的壓力山大。因此,能夠生育多孩的家庭,范圍就縮小了很多,可能僅限于少數的富裕家庭,以及一些收入穩定的公職人員。

      另外一個問題是,目前市場上提供的住宅產品,以80至100平米的二室、100至120平米的三室占據主導,120至150平米的四室,也只是最近二年才開始入市,但是數量很有限,無法滿足多孩家庭的需求。原因是過去國家實行嚴格的計劃生育政策,80后、90后多是獨生子女,在當時有個小兩室、三室的房子已經夠住了,開發商也是圍繞著需求造房子,加之早期大家的經濟尚不富裕,大面積的房子即便建出來也沒人買,政策上也要兼顧剛需的購買力,要求90平方米的戶型需要占到小區樓盤的70%。

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      而在三孩政策下,今后更適合多成員家庭居住、能夠真正“香”起來的房子,可能也就只有以下幾類了:

      第一類:超大面積的別墅。別墅的面積通常小套也有200、300平米,大套則高達上千平米,有多個房間可以滿足多家庭成員居住,同時也有各種功能房滿足休閑娛樂需求,每個樓層隔開后自成一片天地,其實就相當于商品房一樣可以自由活動,因此別墅是多孩家庭的最佳選擇。唯一的缺憾是別墅通常位于城市郊區,不享有學區房待遇,同時接送孩子也不方便。那么解決的辦法就要對現行的教育體制進行改革,讓別墅區的孩子同樣可以享受城市就讀的機會,但目前來看這種可能性不大,同時也沒有必要。因為經濟富裕的土豪級家庭,一般都會同時擁有城里的學區房和郊區的別墅。而且在“限墅令”頒布后,別墅已經成了稀缺產品,今后會首當其沖地香起來。

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      第二類:位于市中心的大平層。對于中產階層來說,如果沒有寬裕的資金同時購買別墅和學區房,多數會選擇市中心的大平層。畢竟大平層面積與別墅類似,也能達到200、300平米,而且優點很多,不像別墅那樣因為樓梯多占用空間,家里有老人和孩子的,居住起來也更加方便,關鍵是,在享受城市各種資源的同時,規避別墅存在的一些缺陷。

      第三類:低密度社區多層花園洋房。對于中小城市的富裕家庭來說,在“限高令”頒布后,很多人已經將房產轉移向這類產品?;▓@洋房具有容積率低、綠化覆蓋率高、通風采光效果好、公攤面積小、增值空間大等優點,今后將是中小城市的富人聚集區。

      第四類:合院類住宅。合院類似別墅但不是別墅,別墅是單列式布局,合院則是合圍式結構。其特點是庭院的四周建有房屋,分為二合院、三合院、四合院,該產品目前市場還不多見,只在一些土地資源相對寬松的三四線城市出現。從市場銷售情況看,非常受到高收入家庭喜愛,所售樓盤無一例外地受到熱搶。

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      第五類,四室二廳的房子。這類房子一定會在寸土寸金,房價最高的一二線城市香起來,面積在100平方米左右,雖然每個房間的面積不是很大,但可以實現空間利用最大化,類似于前期市場上開發的89平米的小三居,具有“麻雀雖小,功能齊全”的特征,而且根據需要還可以改成五個臥室,在大城市屬于非常優質的改善型產品了,預算可控的前提下,會受到大城市高薪一族的青睞。而在中小城市,150平米左右的四室二廳房,則是中等收入家庭的改善房,對于有生育三寶計劃的年輕夫妻來說,這樣的房子最受歡迎。

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